Baukosten

Kostentransparenz von der Budgetierung bis zur Kostenfeststellung

Von zentraler Bedeutung ist die möglichst realistische Berechnung von Bau- und Baunebenkosten.  Qualitätvolle Architektur kann schließlich nur  im Zusammenspiel von Entwurf und ausreichend bemessenen Budgets entstehen.

Aus der Sicht der Bauherren sind diese Kosten zu einem großen Teil fremdbestimmt und aufgrund der Vielzahl der Kostenarten schwer zu erfassen.

Über Kostenschätzungen und Berechnungen sind Bau-und Baunebenkosten im Vorfeld in einer in der DIN 276 definierten Genauigkeit (DIN 276 Kosten im Hochbau-diese wurde im Dez. 2018 geändert) so zu ermitteln  wie nach Fertigstellung der Baumaßnahme  anfallen.

Für eine erfolgreiche Realisierung des Vorhabens konzentrieren wir uns deswegen auf folgende Ziele und Mittel:

  • Der vorgennanten Fremdbestimmung muss im Rahmen des Möglichen entgegengewirkt werden.
  • Erstellen einer genauen Schätzung der Bau-und Baunebenkosten zum frühest möglichen Zeitpunkt

Nachfolgend wird beschrieben mit welchen Mitteln, wir die vorgenannten Ziele erreichen:

Kostenbewusste Planung
Da wir in allen Leistungsphasen der HOAI tätig sind können wir schon bei der Planung die jeweilige Konsequenz für die Kostenentwicklung  erkennen.

Sorgfältige Ausarbeitung

  • Die sorgfältige und durchdachte Ausführungs-und Detailplanung ermöglicht den ausführenden Unternehmen die Zeit auf der Baustelle effektiv zu nutzen. Die Firmen können folglich wirtschaftlicher arbeiten, als bei unklaren Arbeitsanweisungen.
  • Erstellen von sorgfältig und verständlich verfassten Leistungsbeschreibungen.
    Das erlaubt den Firmen die angefragte Leistungen besser zu verstehen und sicherer ohne Risiko bzw. Angstzuschläge anzubieten. Hintergrund: Wird eine ungenaue Kalkulation mit dem Gewinn beaufschlagt muss ein weit höheres Ergebnis herauskommen wie bei einer genauen Kalkulation. Wer seine Grenzen kennt übersieht das Risiko und kann günstiger anbieten.

Unser Ziel ist, dass sich die hier erzielten wirtschaftlichen Vorteile positiv auf die Bau-und Baunebenkosten aus Sicht des Bauherren auswirken ohne den Firmen zu schaden.

Teilgewerkeschätzung im Vorentwurf
Schon im frühen Vorentwurfsstadium wo ggf. nur Strichskizzen vorliegen können wir durch eine sehr spezialisierte Teilgewerks Berechnung eine weit über den Planungsstand hinausgehende Bauteil-orientierte Kostenschätzung ausarbeiten.
Ein Großteil der Gewerke wird über gemeinsame Mengenansätze gebündelt. Dieser effektive Rechenansatz reduziert die Planungszeit erheblich , da die wesentlichen Weichen zu Anfang der Planung gestellt und nicht zum späteren Zeitpunkt umgestellt werden müssen. Ein weiterer Vorteil unserer Teilgewerkeschätzung  ist die Einhaltung der Gliederung nach DIN 276 von der Kostenschätzung bis zur Kostenfeststellung.

Eine detailliertere Kostenschätzung ist nach HOAI erst zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt geschuldet.
Wir empfehlen jedoch die über die Grundleistungen der HOAI hinausgehende zuvor beschriebene Form der Kostenschätzung  bereits zu Anfang in Anspruch zu nehmen um folgende Risikien auszuschließen:
1. Erfordernis einer neuen geänderten Baugenehmigung, wegen Budgetüberschreitung
2. Vermeidung von Nachfinanzierungen aufgrund zu geringer Kostenannahmen

Wir ziehen realistische Kostenschätzungen einem Wunschdenken vor.

Bauteilspezifische Kostenschätzung
Wir schätzen keine Baukosten auf Basis von Quadratmeter oder Kubikmeter Kennwerten oder auf Grundlage von sogenannten Flächenkennwerten nach Nutzungsarten. Lediglich erste Budgetannahmen werden so errechnet.

Projektspezifische Eigenheiten wie das Verhältnis von Volumen zu Nutzfläche, spezifische Materialmengen und Arten sowie der Grad der Komplexität können durch statistische Verfahren nicht abgebildet werden und führen zu eklatant falschen Ergebnissen. Unser Verfahren geht genau auf diese Parameter ein und erzeugt eine exakt auf das Projekt abgestimmte Schätzung.

Kalkulation statt Statisik
Wir verwenden keine Tabellenwerte aus statistischen Auswertungen aus der nahen Vergangenheit für in der Zukunft liegende Projekte. Diese Tabellenwerte haben systembedingt allgemeinen Charakter und sind logischerweise mit der Veröffentlichung schon veraltet. Unsere Berechnungen fußen im Wesentlichen auf eigenen Erfahrungen. Wo diese wegen einer abweichenden Bauweise noch nicht vorliegt erfragen wir Preise von in Frage kommenden Anbietern. Mit unserer Kostenschätzung versuchen wir die Preise für den Bauzeitraum vorherzusehen zu dem die Baumaßnahme realisiert werden soll.

Beim Bauen und insbesondere beim Bauen im Bestand  weisen wir jetzt ergänzend zur möglichst genauen Berechnung Reserven in der Schätzung aus, die projektspezifisch ausgelegt werden. Hier wird somit das Projektrisiko als Sicherheit beziffert. Diese  Reserve wird in der Kostenschätzung und der Kostenfortschreibung separat ausgewiesen.

Mit den Bauherren wird im Dialog  ein Budget vereinbart, dass in der Kostenschätzung hinterlegt wird. Soll oder muß das Budget angepaßt werden erfolgt das formell über eine sogenannte Änderungsevidenz. Hierdurch wird im Miteinander von  Bauherr und Architekt eine maximale Transparenz und Nachvollziehbarkeit jeder Entscheidung ermöglicht.

Dieses bei uns neu eingeführte Verfahren bedeutet: erst folgt die gemeinsame Entscheidung, Freigabe  und anschließend die Beauftragung und bauliche Realisierung.

Wir bedienen uns bei unseren Ausarbeitungen einer Software, mit der wir von der Kostenschätzung und Berechnung über die Ausschreibung und Vergabe bis zur Abrechnung und Kostenfortschreibung  in einer Datenbank arbeiten. Mit jedem neuen Auftrag oder jeder Rechnungsfreigabe kann eine neue Kostenprognose erzeugt werden. Die Auftraggeber sind somit während der gesamten Projektphase über die Entwicklung der Bau-und Baunebenkosten im Bilde.  Diese Transparenz erlaubt frühzeitige Reaktionen auf sich möglicherweise ändernde Rahmenbedingungen.