Arbeitsvorbereitung

Im Dialog mit dem Bauherrn wird die Aufgabenstellung erörtert und die damit verbundenen vielfältigen Zielvorstellungen, Budgets und geplanten zeitlichen Abläufe umrissen. Bei Um- oder Anbauten, Instandsetzungen oder Sanierungen wird, falls Unterlagen zum Bestand nicht vorhanden oder unzureichend sind, vor einer vertiefenden Planung der Gebäudebestand aufgemessen und in Form eines 3D-CAD-Modells erfaßt.

Auch bei Neubauten empfehlen wir rechtzeitig auf Basis vermessungstechnischer Grundlagen des Baugrundstücks zu arbeiten. Fehleinschätzungen über tatsächliche Grundstücksgeometrien, Kanallagen, Topographien werden vermieden.

Entwurf

Nach einer eingehenden Analyse der Zielvorstellungen und Abgleich mit den Randbedingungen beginnt die Vorentwurfs- und Entwurfsphase. Beim Vorentwurf erhalten Sie die ersten Kostenschätzungen zum Abgleich mit dem Budget. Der Entwurf entsteht in enger Rückkopplung mit Ihnen. Neben dem 3-D CAD Modell fertigen wir auch klassische Architekturmodelle, die dem Laien und auch dem Fachmann beim Verständnis des geplanten Bauwerks helfen.
In frühen Phasen erfolgt die Klärung der Genehmigungsfähigkeit der Entwürfe. Verbindlichkeit erreicht man im Hinblick auf die öffentlich-rechtliche Komponente lediglich durch Bauvoranfragen oder Bauanträge. Der Bauantrag wird meistens nach Fertigstellung des Entwurfs eingereicht, wenn alle Zielvorstellungen und Randbedingungen bestmöglich integriert sind.

Integrierte Planung

Das aktuelle Bauen hat durch Tragwerke, Technische Ausstattungen, Brandschutz, Bauphysik, Bauchemie und Baurecht eine nicht offensichtliche Komplexität.

Die leider noch immer gängige Praxis Fachplanungen auf einen fertigen Entwurf zu setzen führt zu unwirtschaftlichen und wenig funktionalen Bauwerken.

Bauwerke sollen zusammen mit der Haustechnik einen funktionierenden „Organismus“ bilden.
Hierfür binden wir zum frühest möglichen Zeitpunkt die erforderlichen Spezialisten in die Planung ein.

Grundsätzlich möchten wir das Bauen nicht komplizierter machen als es ohnehin schon ist.
Wir ziehen einfache architektonische Lösungen vor, die ohne eventuell anfällige oder komplexe Technik nach den Gesetzen der Physik funktionieren.

Ökologie

Der sinnvolle Umgang mit den für das Bauen verfügbaren Ressourcen legt die Verwendung ökologischer Baumaterialien nahe. Oft sind diese in der Erstinvestition teurer, amortisieren sich aber auf Grund höherer Wertbeständigkeit und geringerem Energieverbrauch.

Als Beispiel ist hier der Vergleich zwischen leichten Dämmungen wie Mineralwolle gegenüber ökologischen Zellulose-Dämmungen zu nennen. Im Sommer bewirkt der schnellere Wärmetransport der leichten Dämmung einen wesentlich schlechteren sommerlichen Hitzeschutz als eine schwerere ökologische Zellulosedämmung.

Ökologisches Bauen erzeugt Mehrwerte, reduziert Energieverbräuche und schont Ressourcen.

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Ausführungsplanung

Ein weiterer Schwerpunkt unserer Arbeit liegt in der Ausarbeitung von Ausführungsplänen. Die in diesem Arbeitsprozess vertiefte Auseinandersetzung macht ausgereifte Details erst möglich.

Grundlage einer qualitätvollen Bauausführung und eines effektiven Bauablaufs sind durchdachte Ausführungs- und Detailpläne.

Diese Pläne sind darüber hinaus zeichnerisch eindeutige Festlegungen und idealerweise auch Vereinbarungen über die Ausführung der Bauleistungen und sorgen dafür, dass Leistungen nicht frei interpretiert werden können.

Der gesamte Planungsprozess erfolgt bei uns in Form eines virtuellen 3-D Modells. Auf diese Art wird die Plausibilität der Planung bis ins Detail gewahrt.

Baukosten

Von zentraler Bedeutung ist die möglichst realistische Berechnung von Bau- und Baunebenkosten.  Qualitätvolle Architektur kann schließlich nur nur im Zusammenspiel von Entwurf und ausreichend bemessenen Budgets entstehen.

Kostenschätzungen und Berechnungen sind der Versuch Bau-und Baunebenkosten im Vorfeld so zu ermitteln wie nach Fertigstellung der Baumaßnahme tatsächlich angefallen sind. Es wird von uns erwartet  die in der Zukunft anfallenden Lohn- und Materialkosten zur Herstellung eines Bauwerks genau vorherzusagen. Diese Vorhersagen  werden durch die Gesetze des Marktes, die sich unserem Einfluß entziehen, erschwert.

Trotz dieser nachvollziehbar schweren Aufgabe müssen diese Kosten in definierten Grenzen (DIN 276 Kosten im Hochbau) vorhergesagt werden.

Wir bedienen uns bei unseren Ausarbeitungen einer Software, mit der wir von der Kostenschätzung und Berechnung über die Ausschreibung und Vergabe bis zur Abrechnung und Kostenfortschreibung  in einer Datenbank arbeiten. Mit jedem neuen Auftrag oder jeder Rechnungsfreigabe kann eine neue Kostenprognose erzeugt werden. Die Auftraggeber sind somit während der gesamten Projektphase über die Entwicklung der Bau-und Baunebenkosten im Bilde.  Diese Transparenz erlaubt frühzeitige Reaktionen auf sich möglicherweise ändernde Rahmenbedingungen.

Vergabe

folgende Arten der Vergaben sind gängig:

  • die Vergabe an einen Generalunternehmer.
  • die Vergabe an Einzelunternehmer mittels Einheitspreisvertrag,

GU-Vergabe
Die Vergabe an einen Generalunternehmer (GU) setzt einen abgeschlossenen Planungsprozess und eine detailgenaue Beschreibung des Bauwerks voraus. Diese Beschreibung erfolgt zumeist in Baubeschreibungen, die einen großen Interpretationsspielraum der vereinbarten Qualität zulassen. Eine GU-Vergabe sollte somit erst im Anschluß an eine Einzelgewerksausschreibung erfolgen.

Änderungen während der Bauzeit können nicht mehr durch einen Preiswettbewerb beschrieben werden. Da man aus rechtlichen Gründen wie z.B. Gewährleistung an den GU gebunden ist, kann man in solchen Situationen Nachteile erleiden. Ein Generalunternehmer erbringt in den meisten Fällen nur wenige Gewerke der Leistungen, die er im Auftrag hat, mit eigenen Fachkräften. Ein überwiegender Teil der Leistungen muss durch Subunternehmer ausgeführt werden. Für einen Festpreis müssen diese Fremd-Leistungen entsprechend beaufschlagt werden. Das Hausrecht auf der Baustelle hat nicht der Bauherr sondern der Generalunternehmer.

In Einzelfällen kann eine GU-Vergabe im Interesse aller am Bau Beteiligten liegen.

Einheitspreisvertrag
Die von uns empfohlene Variante (Ausnahmen bestätigen die Regel) ist die gewerkweise Vergabe mittels Ausschreibung und Einheitspreisvertrag. Hier wird der Anbieter auf Basis eines von uns verfassten Leistungsverzeichnisses beauftragt. Mit diesem Verfahren gewährleisten wir, dass Angebote vergleichbar und formell belastbar verfasst werden und nur die erbrachten Leistungen vergütet werden müssen. Auch lassen sich Änderungen während der Bauzeit marktgerecht realisieren. Im Gegensatz zum GU-Verfahren bleibt der Bauherr über die gesamte Bauzeit und bei allen Gewerken der Souverän auf der Baustelle. Der Bauherr hat das Hausrecht und kann im Extremfall einzelnen Unternehmern kündigen.

Bei dem Modell des Einheitspreisvertrages erstellen wir für fast jedes Gewerk Leistungsverzeichnisse. Diese werden von den Unternehmern mit Preisen versehen und an den Bauherrn übergeben. Nach unserer Prüfung und Erstellung eines Preisspiegels geben wir dem Bauherren eine Vergabeempfehlung.

Es ist leider eine gängige Praxis, dass Bauhandwerker gebeten werden die aufwändigen Angebote Ihres Gewerks lediglich auf Basis von Bauplänen  ohne Vergütung, auf eigenes Risiko, zu verfassen. Auf  Basis dieser Angebote getroffene Vergabeentscheidungen fußen meistens auf sehr unterschiedlichen Annahmen und nicht vergleichbaren Angeboten. Das Risiko von nicht berücksichtigten, aber erforderlichen Bauleistungen betrifft am Ende den Bauherrn.  Es entspricht einer Entscheidung nach „Gefühl“.

Bauleitung

Bauleitung ist das Zeit-und Qualitäts- und Kostenmanagement während der Bauphase.

Die Leistung lässt sich in Stichpunkten abstrahieren:

  • Koordination der Baufirmen
  • Abstimmung mit dem Bauherrn
  • Qualitätskontrolle am Bau
  • Mitwirkung bei Abnahmen
  • Koordination der Mängelbeseitigungen
  • Rechnungsprüfung mit Zahlungsfreigaben
  • Kostenverfolgung
  • Führen eines Bautagebuches

Im Abschluss der Fertigstellung erfolgt die Übergabe des Objekts mit Dokumentationen wie Bedienungsanleitungen und Prüfprotokolle sowie die Auflistung der Gewährleistungsfristen. Eine qualifizierte Bauleitung trägt maßgeblich zur qualitätsvollen Ausführung bei.