Ratgeber, Checkliste Immobilienerwerb

Diese  Ausarbeitung  kann bei Neubau, Umbau oder beim Immobilienerwerb hilfreich sein.
Die Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sollten inhaltliche Fehler vorhanden sein oder Punkte fehlen, bin ich für Hinweise dankbar.

Allgemein

Lage:

Dieser allgemeine Begriff erhält seine Bewertung in den folgenden überwiegend „harten“ Kriterien. Zustätzlich bestimmen „weiche“ Kriterien, wie eine individuelle Wahrnehmung oder das „Image“ einer Lage die Entscheidung für oder gegen einen Immmobilienerwerb.

bauliches Umfeld

  • welche Entwicklung ist möglich oder findet bereits statt? Welchen Einfluß auf eigene Ziele oder auch den Wert der Immobile haben städtebauliche Planungen oder mögliche Bebauungen oder Veränderungen im Umfeld des Objektes? Das können z.B. Straßenbaumaßnahmen, Bauwerke und Infrastrukturen zur Energieversorgung etc. sein.
  • Besonnung. Zur Beurteilung sollte man sich die Belichtungssituationen der jeweiligen  Tagesabläufe zu unterschiedlichen Jahreseiten bewußt zu machen und mit den eigenen Zielvorstellungen abgleichen.

Infrastruktur

Welche Strukturen sind vorhanden – welche Entwicklungen stehen an?

  • Technische Infrastruktur
    1. Energieversorgung,
    2. Kommunikation: Telefon, Mobilfunk, Kommunikation Internet, Medien, Postdienste
    3. Ver-und Entsorgung (Wertstoff, Wasser, Abwasser)
    4. Verkehrsinfrastruktur: Anbindung Individualverkehr, öffentliche Verkehrsmittel
  • Soziale Infrastruktur
    1. Prüfung der Anbindung und Erreichbarkeit von
      Bildungseinrichtungen, Kindergärten, Schulen etc.
    2. Gesundheitseinrichtungen, Dienstleistungen
    3. Kulturelle Einrichtungen
    4. Sport-und Freizeiteinrichtungen, Spielplätze
  • Schallimmissionen
    Sind temporäre oder andauernde Schallimissionen von Einfluß?
  • Schadstoffimmissionen
    Sind temporäre oder andauernde Schadstoffimmissionen von Einfluß?

Rechte Dritter am Grundstück
Vor einem Erwerb sollte man sich über diese Rechte informieren. Andernfalls sind wertmindernde Überraschungen hinzunehmen.

  1.  Baulasten
    Baulasten stehen nicht im Grundbuch und können im Baulastenverzeichnis der Baubehörde in Erfahrung gebracht werden. Beispiele für Baulasten sind: Abstandsflächenbaulasten, Wegerechte, Vorhaltung von PKW Stellplätzen etc.
  2.  Lasten im Grundbuch
    Ein aktueller Grundbuchauszug gibt Auskunft über Hypotheken, Persönliche Dienstbarkeiten (z.B. Wohnrecht), Grunddienstbarkeiten (Weegerechte, Leitungsrechte..), Belastungs-und Veräußerungsverbote
  3. Öffentliche Lasten
    Erschließungskosten. Auskunft gibt das zuständige Bauamt.
  4. Vorkaufsrechte
    Ein privates Vorkaufssrecht kann im Grundbuch eingetragen oder privatrechtlich vereinbart sein.
    Das öffentliche Vorkaufsrechte kann von der jeweiligen Gemeinde ausgeübt werden. Dies läßt sich im Vorfeld klären.

Altbauten, Bestandsbauten

  • Baugenehmigung. Ist der bauliche Zustand genehmigt oder gibt es z.B. ungenehmigte Bauteile?
  • Bestandsschutz. Ist keine Baugenehmigung vorhanden kann es Bestandschutz geben – es ist aber auch möglich, dass der Bau oder Teile des Gebäudes illegal errichtet wurden. Das ist im Vorfeld zu prüfen.
  • Nutzungsunterbrechung. Wurde die genehmigte Nutzung länger unterbrochen? Unter Umständen ist ein erneuter Bauantrag bzw. Antrag auf Nutzungsänderung erforderlich.
  • vorhandene Planunterlagen
    1.  Pläne zur Baugenehmigung. Sind alle Pläne vorhanden? Falls nicht, kann man diese meistens aus den Archiven der Bauämter in Kopie erhalten. Ausnahmen gibt es bei sehr alten Bauwerken oder auch bei verloren gegangenem Archivmaterial oder im 2.WK zerstörten Archiven. Oft lohnt sich die Bauaufnahme, da nicht selten abweichend von der Genehmigung gebaut wurde.
    2. Pläne zur Ausführung. Sind alle Ausführungpläne vorhanden und stimmen diese mit dem vorhandenen Bauwerk überein?
    3. Baustatik, Prüfstatik (nicht bei jedem Bauvorhaben erforderlich), Schal-und Bewehrungspläne. Sind diese Unterlagen vorhanden? Plant man einen Umbau, ist diese Grundlage wesentlich.
    4. Pläne zur Haustechnik. Sind diese Pläne vorhanden? Nicht immer läßt sich die Lage von verdeckt geführten Leitungen oder Bauteilen ermitteln.
    5. Energieausweis. Ein Energieausweis ist bei jedem Immobiliengeschäft von beheizten Gebäuden erforderlich.
  • Urheberrecht. Unterliegt das Gebäude dem Urheberrecht? Hierbei ist zu beachten, dass dieses Recht vererbt werden kann und erst 70 Jahre nach dem Tod des Verfassers verfällt.
  • Denkmalschutz. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz oder ist es vielleicht denkmalwürdig?  Nicht alle potientiellen Denkmäler stehen unter Denkmalschutz – es ist möglich, dass ein Gebäude unter Schutz gestellt wird, wenn man ein Umbauvorhaben oder auch einen Abbruch beantragt. Die Denkmalbehörde wird als Träger öffentlicher Belange bei nahezu allen Genehmigunsgvorgängen eingebunden. Grundsätzlich geht der Denkmalschutz, je nach Sichtweise mit Vorteilen einher und ist eine wichtige Instanz unserer Baukultur.
  • Bausubstanz
    – Feuchtigkeitsschäden
    – Brandschäden
    – Schadstoffe
    – Altlasten
    – Risse
    – Setzungen
    – Zustand Elektrik, , 2-adrig? Fi-? Sicherungskasten
    – Haustechnik
    – Wasserversorgung , Blei, Kupferfraß
    – Medien
    – Hausanschlüsse
    – Abwasseranlagen
  • Neubau
    – Bebaubarkeit
    – Bebauungsplan oder § 34
    – Satzungen
    – Baugrund, Altlasten
    – Erschließung

© Architekt Dipl.-Ing. (FH) Christian Welter