Baukosten

Kostentransparenz von der Budgetierung bis zur Kostenfeststellung

Von zentraler Bedeutung ist die möglichst realistische Ermittlung von Bau- und Baunebenkosten.  Qualitätvolle Architektur kann schließlich nur mit ausreichend bemessenen Budgets entstehen.

Über Kostenschätzungen und Berechnungen sind Bau-und Baunebenkosten im Vorfeld in einer in der DIN 276 (DIN 276 Kosten im Hochbau) definierten Genauigkeit  so zu ermitteln wie nach Fertigstellung der Baumaßnahme anfallen.

Die Erstellungskosten sind weitestgehend fremdbestimmt, da nahezu alle Leistungen durch Dienstleister und Baufirmen erbracht werden.

Die Fremdbestimmung lässt sich durch unsere Arbeiten nicht aufheben allerdings zielführend beeinflussen und steuern.

Für eine erfolgreiche Realisierung des Vorhabens konzentrieren wir uns deswegen auf folgende Ziele und Mittel:

Kostenbewusste Planung

Da wir in allen Leistungsphasen der HOAI tätig sind können wir schon bei der Planung die jeweilige Konsequenz für die Kostenentwicklung  erkennen.

Besipielsweise führen wir bei der Planung keine Lasten im Gebäude „spazieren“ , versuchen Ver-und Entsorgungsschächte zu bündeln, die Gebäudehüllfläche kompakt zu halten, komplexe Situationen und Details zu vermeiden und streben eine nachhaltige Bauweise und Materialauswahl an.

Sorgfältige Ausarbeitung

• Die sorgfältige und durchdachte Ausführungs-und Detailplanung ermöglicht den ausführenden Unternehmen die Zeit auf der Baustelle effektiv zu nutzen. Die Firmen können folglich wirtschaftlicher arbeiten, als bei unklaren Arbeitsanweisungen.
• Erstellen von sorgfältig und verständlich verfassten Leistungsbeschreibungen.
  Das erlaubt den Firmen die angefragte Leistungen besser zu verstehen und sicherer ohne Risiko bzw. Angstzuschläge anzubieten. Hintergrund: Wird eine ungenaue Kalkulation mit dem Gewinn beaufschlagt muss ein weit höheres Ergebnis herauskommen wie bei einer genauen Kalkulation. Wer seine Grenzen kennt übersieht das Risiko und kann günstiger anbieten.

Unser Ziel ist, dass sich die hier erzielten wirtschaftlichen Vorteile positiv auf die Bau-und Baunebenkosten aus Sicht des Bauherren auswirken ohne den Dienstleistern und Firmen zu schaden.

Teilgewerkeschätzung im Vorentwurf

Schon im frühen Vorentwurfsstadium wo ggf. nur Strichskizzen vorliegen können wir durch eine sehr spezialisierte Teilgewerks Berechnung eine weit über den Planungsstand hinausgehende Bauteil-orientierte Kostenermittlung ausarbeiten. Gemäß DIN 276 sollen bei einer Kostenberechung  Mengen und Bezugswerte nach  DIN 277  berechnet werden. Im Klartext bedeutet das: Bruttogeschoßfläche mulitipliziert mit einem Tabellenwert z. B. für die Kostengruppe 300 (Bauwerk Baukonstruktion) ergibt die „berechneten“ Kosten dieser Kostengruppe. Da sich hinter dieser Kostengruppe eine Vielzahl von Gewerken und spezifischen Eigenheiten des Bauwerks verbirgt ist der Wert der auf diese Weise „errechneten“ Kosten zweifelhaft.

Der frühzeitige Abgleich von Entwurf und Kosten reduziert die Planungszeit erheblich , da die wesentlichen Weichen zu Anfang der Planung gestellt und nicht zum späteren Zeitpunkt, nach langer Fahrt in die falsche Richtung, umgestellt werden müssen.

Wir empfehlen deswegen die über die Grundleistungen der HOAI hinausgehende zuvor beschriebene Form der Kostenermittlung  bereits zu Anfang in Anspruch zu nehmen um folgende Risikien auszuschließen:
1. Erfordernis einer neuen geänderten Baugenehmigung, wegen Budgetüberschreitung
2. Vermeidung von Nachfinanzierungen aufgrund zu geringer Kostenannahmen

Wir ziehen realistische Kostenschätzungen einem Wunschdenken vor.

Bauteilspezifische Kostenermittlung

Wir berechnen keine Baukosten auf Basis von Quadratmeter oder Kubikmeter Kennwerten oder auf Grundlage von sogenannten Flächenkennwerten nach Nutzungsarten. Lediglich erste Budgetannahmen werden so errechnet oder Plausibilitäten geprüft.

Projektspezifische Eigenheiten wie das Verhältnis von Volumen zu Nutzfläche,  spezifische Materialmengen und Arten sowie der Grad der Komplexität können durch statistische Verfahren nicht abgebildet werden und führen wahrscheinlich zu eklatant falschen Ergebnissen. Unser Verfahren geht  auf die  individuellen Parameter jedes Bauwerks ein und erzeugt eine auf das Projekt abgestimmte Kostenermittlung.

Risikobewertung über Bandbreitenbetrachtung

Mit unserer Kostenschätzung versuchen wir die Preise für den Bauzeitraum vorherzusehen zu dem die Baumaßnahme realisiert werden soll. Die in der Kostenermittlung zu Grunde liegenden Preise fußen notwendigerweise überwiegend aus Statistiken, Erfahrungen die in der Vergangenheit liegen und bestenfalls aus aktuellen Anfragen deren Verbindlichkeit ungewiss ist. Die Reproduzierbarkeit dieser Preise kann nur mit der konkreten Realisierung überprüft werden. Dieses Risiko der Reproduzierbarkeit bewerten wir mit einer individuell auf Positionen oder Bauteile definierten Bandbreite.

noch nicht erfasste Leistungen

Je nach Planungsstand sind noch nicht alle erforderlichen Leistungen bekannt. Wir stellen deswegen in den Kostengruppen Budgets für „noch nicht erfasste Leistungen“ ein. Diese können rechnerisch in Form von Pauschalen oder Prognosen von Lohn-und Material eingestellt werden.

Bildung von Reserven

Beim Bauen und insbesondere beim Bauen im Bestand  empfehlen wir ergänzend zur möglichst genauen Berechnung Reserven einzustellen, die projektspezifisch ausgelegt werden. Hiermit wird das Projektrisiko als Sicherheit beziffert. Diese  Reserve wird in der Kostenschätzung und der Kostenfortschreibung separat ausgewiesen.

Leistungsänderungen

Führen Leistungsänderungen zu dem Erfordernis der Budgetanpassung, erfolgt das in einzelnen Freigabeschritten. Ist eine Leistungsänderung beantragt oder erforderlich aber noch nicht freigegeben wird diese in der Kostenfortschreibung aufgelistet und  erst mit entsprechenden Freigaben kostenwirksamer Bestandteil der Kostenprognose. Auf diese Weise wird ein Nachtrag nicht, wie sonst leider üblich, im Nachgang nur in seiner Wirkung dokumentiert sondern bewusst mit Blick auf die Konsequenzen gesteuert.

Zuerst erfolgt das Erfassen einer möglichen Änderung nach Anlass, Erfordernisss Begründung mit Beurteilung der Auswirkungen auf Grundlage Qualität, Kosten und Terminen und anschließend eine gemeinsame Entscheidung und Freigabe oder Ablehung.  Erst dann erfolgt ggf. die Beauftragung der Leistungsänderung.

Sorgfältige Ausarbeitung

• Die sorgfältige und durchdachte Ausführungs-und Detailplanung ermöglicht den ausführenden Unternehmen die Zeit auf der Baustelle effektiv zu nutzen. Die Firmen können folglich wirtschaftlicher arbeiten, als bei unklaren Arbeitsanweisungen.
• Erstellen von sorgfältig und verständlich verfassten Leistungsbeschreibungen.
  Das erlaubt den Firmen die angefragte Leistungen besser zu verstehen und sicherer ohne Risiko bzw. Angstzuschläge anzubieten. Hintergrund: Wird eine ungenaue Kalkulation mit dem Gewinn beaufschlagt muss ein weit höheres Ergebnis herauskommen wie bei einer genauen Kalkulation. Wer seine Grenzen kennt übersieht das Risiko und kann günstiger anbieten.

Unser Ziel ist, dass sich die hier erzielten wirtschaftlichen Vorteile positiv auf die Bau-und Baunebenkosten aus Sicht des Bauherren auswirken ohne den Firmen zu schaden.

noch nicht erfasste Leistungen

Je nach Planungsstand sind noch nicht alle erforderlichen Leistungen bekannt. Wir stellen deswegen in den Kostengruppen Budgets für „noch nicht erfasste Leistungen“ ein. Diese können rechnerisch in Form von Pauschalen oder Prognosen von Lohn-und Material eingestellt werden.

Bildung von Reserven

Beim Bauen und insbesondere beim Bauen im Bestand  empfehlen wir ergänzend zur möglichst genauen Berechnung Reserven einzustellen, die projektspezifisch ausgelegt werden. Diese  Reserve wird in der Kostenschätzung und der Kostenfortschreibung separat ausgewiesen.

Kostenfortschreibung mit Datenbankprogramm

Wir bedienen uns bei unseren Ausarbeitungen einer Software, mit der alle Daten von der sämtliche Kostenermittlungsarten, die Ausschreibung und Vergabe, Abrechnung und Kostenfortschreibung  in einer Datenbank verwaltet werden. Mit jedem neuen Auftrag, Rechnungsfreigabe oder Leistungsänderung kann eine neue Kostenprognose erzeugt werden. Die Auftraggeber sind somit während der gesamten Projektphase über die Entwicklung der Bau-und Baunebenkosten im Bilde.  Diese Transparenz erlaubt frühzeitige Reaktionen auf sich möglicherweise ändernde Rahmenbedingungen.

Stand 10-26