Autor: Christian Welter

Im Dialog mit dem Bauherrn wird die Aufgabenstellung erörtert und die damit verbundenen vielfältigen Zielvorstellungen, Budgets und geplanten zeitlichen Abläufe umrissen. Bei Um- oder Anbauten, Instandsetzungen oder Sanierungen wird, falls Unterlagen zum Bestand nicht vorhanden oder unzureichend sind, vor einer vertiefenden Planung der Gebäudebestand aufgemessen und in Form eines 3D-CAD-Modells erfaßt.

Auch bei Neubauten empfehlen wir rechtzeitig auf Basis vermessungstechnischer Grundlagen des Baugrundstücks zu arbeiten. Fehleinschätzungen über tatsächliche Grundstücksgeometrien, Kanallagen, Topographien werden vermieden.

Sind Sie noch auf der Suche nach einer Immobilie oder einem Baugrundstück, lesen Sie bitte meine Ratgeber unter der Rubrik “Wissenswertes” zum Thema Immobilienerwerb.

Nach einer eingehenden Analyse der Zielvorstellungen und Abgleich mit den Randbedingungen beginnt die Vorentwurfs- und Entwurfsphase. Beim Vorentwurf erhalten Sie die ersten Kostenschätzungen zum Abgleich mit dem Budget. Der Entwurf entsteht in enger Rückkopplung mit Ihnen. Neben dem 3-D CAD Modell fertigen wir auch klassische Architekturmodelle, die dem Laien und auch dem Fachmann beim Verständnis des geplanten Bauwerks helfen.
In frühen Phasen erfolgt die Klärung der Genehmigungsfähigkeit der Entwürfe. Verbindlichkeit erreicht man im Hinblick auf die öffentlich-rechtliche Komponente lediglich durch Bauvoranfragen oder Bauanträge. Der Bauantrag wird meistens nach Fertigstellung des Entwurfs eingereicht, wenn alle Zielvorstellungen und Randbedingungen bestmöglich integriert sind.

Das aktuelle Bauen hat durch Tragwerke, Technische Ausstattungen, Brandschutz, Bauphysik, Bauchemie und Baurecht eine nicht offensichtliche Komplexität.

Die leider noch immer gängige Praxis Fachplanungen auf einen fertigen Entwurf zu setzen führt zu unwirtschaftlichen und wenig funktionalen Bauwerken.

Bauwerke sollen zusammen mit der Haustechnik einen funktionierenden “Organismus” bilden.
Hierfür binden wir zum frühest möglichen Zeitpunkt die erforderlichen Spezialisten in die Planung ein.

Grundsätzlich möchten wir das Bauen nicht komplizierter machen als es ohnehin schon ist.
Wir ziehen einfache architektonische Lösungen vor, die ohne eventuell anfällige oder komplexe Technik nach den Gesetzen der Physik funktionieren.

Der sinnvolle Umgang mit den für das Bauen verfügbaren Ressourcen legt die Verwendung ökologischer Baumaterialien nahe. Oft sind diese in der Erstinvestition teurer, amortisieren sich aber auf Grund höherer Wertbeständigkeit und geringerem Energieverbrauch.

Als Beispiel ist hier der Vergleich zwischen leichten Dämmungen wie Mineralwolle gegenüber ökologischen Zellulose-Dämmungen zu nennen. Im Sommer bewirkt der schnellere Wärmetransport der leichten Dämmung einen wesentlich schlechteren sommerlichen Hitzeschutz als eine schwerere ökologische Zellulosedämmung.

Ökologisches Bauen erzeugt Mehrwerte, reduziert Energieverbräuche und schont Ressourcen.

zu diesem Thema sind auch folgende Seiten von Interesse:
Fensterauswahl: Holz, Kunststoff- oder Alu?

Ist Bauen mit einem Wärmedämmverbundsystem sinnvoll?

Abdichtungssysteme bei Flachdächern: PVC oder FPO

Ein weiterer Schwerpunkt unserer Arbeit liegt in der Ausarbeitung von Ausführungsplänen. Die in diesem Arbeitsprozess vertiefte Auseinandersetzung macht ausgereifte Details erst möglich.

Grundlage einer qualitätvollen Bauausführung und eines effektiven Bauablaufs sind durchdachte Ausführungs- und Detailpläne.

Diese Pläne sind darüber hinaus zeichnerisch eindeutige Festlegungen und idealerweise auch Vereinbarungen über die Ausführung der Bauleistungen und sorgen dafür, dass Leistungen nicht frei interpretiert werden können.

Der gesamte Planungsprozess erfolgt bei uns in Form eines virtuellen 3-D Modells. Auf diese Art wird die Plausibilität der Planung bis ins Detail gewahrt.

Kostentransparenz von der Budgetierung bis zur Kostenfeststellung

Von zentraler Bedeutung ist die möglichst realistische Berechnung von Bau- und Baunebenkosten.  Qualitätvolle Architektur kann schließlich nur  im Zusammenspiel von Entwurf und ausreichend bemessenen Budgets entstehen.

Aus der Sicht der Bauherren sind diese Kosten zu einem großen Teil fremdbestimmt und aufgrund der Vielzahl der Kostenarten schwer zu erfassen.

Über Kostenschätzungen und Berechnungen sind Bau-und Baunebenkosten im Vorfeld in einer in der DIN 276 definierten Genauigkeit (DIN 276 Kosten im Hochbau-diese wurde im Dez. 2018 geändert) so zu ermitteln  wie nach Fertigstellung der Baumaßnahme  anfallen.

Für eine erfolgreiche Realisierung des Vorhabens konzentrieren wir uns deswegen auf folgende Ziele und Mittel:

• Der vorgennanten Fremdbestimmung muss im Rahmen des Möglichen entgegengewirkt werden.
• Erstellen einer genauen Schätzung der Bau-und Baunebenkosten zum frühest möglichen Zeitpunkt

Nachfolgend wird beschrieben mit welchen Mitteln, wir die vorgenannten Ziele erreichen:

Kostenbewusste Planung

Da wir in allen Leistungsphasen der HOAI tätig sind können wir schon bei der Planung die jeweilige Konsequenz für die Kostenentwicklung  erkennen.

Sorgfältige Ausarbeitung

• Die sorgfältige und durchdachte Ausführungs-und Detailplanung ermöglicht den ausführenden Unternehmen die Zeit auf der Baustelle effektiv zu nutzen. Die Firmen können folglich wirtschaftlicher arbeiten, als bei unklaren Arbeitsanweisungen.
• Erstellen von sorgfältig und verständlich verfassten Leistungsbeschreibungen.
  Das erlaubt den Firmen die angefragte Leistungen besser zu verstehen und sicherer ohne Risiko bzw. Angstzuschläge anzubieten. Hintergrund: Wird eine ungenaue Kalkulation mit dem Gewinn beaufschlagt muss ein weit höheres Ergebnis herauskommen wie bei einer genauen Kalkulation. Wer seine Grenzen kennt übersieht das Risiko und kann günstiger anbieten.

Unser Ziel ist, dass sich die hier erzielten wirtschaftlichen Vorteile positiv auf die Bau-und Baunebenkosten aus Sicht des Bauherren auswirken ohne den Firmen zu schaden.

Teilgewerkeschätzung im Vorentwurf

Schon im frühen Vorentwurfsstadium wo ggf. nur Strichskizzen vorliegen können wir durch eine sehr spezialisierte Teilgewerks Berechnung eine weit über den Planungsstand hinausgehende Bauteil-orientierte Kostenschätzung ausarbeiten. Gemäß DIN 276 sollen bei einer Kostenberechung  Mengen und Bezugswerte nach  DIN 277  berechnet werden. Im Klartext bedeutet das: Bruttogeschoßfläche mulitipliziert mit einem Tabellenwert z. B. für die Kostengruppe 300 (Bauwerk Baukonstruktion) ergibt die “berechneten” Kosten dieser Kostengruppe. Da sich hinter dieser Kostengruppe eine Vielzahl von Gewerken und spezifischen Eigenheiten des Bauwerks verbirgt ist der Wert der auf diese Weise “errechneten” Kosten zweifelhaft.

Ein Großteil der Gewerke wird über gemeinsame Mengenansätze gebündelt. Dieser effektive Rechenansatz reduziert die Planungszeit erheblich , da die wesentlichen Weichen zu Anfang der Planung gestellt und nicht zum späteren Zeitpunkt umgestellt werden müssen. Ein weiterer Vorteil unserer Teilgewerkeschätzung  ist die Einhaltung der Gliederung nach DIN 276.

Wir empfehlen deswegen die über die Grundleistungen der HOAI hinausgehende zuvor beschriebene Form der Kostenschätzung  bereits zu Anfang in Anspruch zu nehmen um folgende Risikien auszuschließen:
1. Erfordernis einer neuen geänderten Baugenehmigung, wegen Budgetüberschreitung
2. Vermeidung von Nachfinanzierungen aufgrund zu geringer Kostenannahmen

Wir ziehen realistische Kostenschätzungen einem Wunschdenken vor.

Bauteilspezifische Kostenschätzung

Wir berechnen keine Baukosten auf Basis von Quadratmeter oder Kubikmeter Kennwerten oder auf Grundlage von sogenannten Flächenkennwerten nach Nutzungsarten. Lediglich erste Budgetannahmen werden so errechnet oder Plausibilitäten geprüft.

Projektspezifische Eigenheiten wie das Verhältnis von Volumen zu Nutzfläche,  spezifische Materialmengen und Arten sowie der Grad der Komplexität können durch statistische Verfahren nicht abgebildet werden und führen wahrscheinlich zu eklatant falschen Ergebnissen. Unser Verfahren geht  auf die  individuellen Parameter jedes Bauwerks ein und erzeugt eine auf das Projekt abgestimmte Kostenermittlung.

Iterativer Prozess Entwurf <=> Kosten

Ein Großteil der Teilgewerksermittlungen wird über gemeinsame Mengenansätze gebündelt. Dieser effektive Rechenansatz ermöglicht den iterativen Abgleich von Entwurf und Budget. Diese Vorgehensweise reduziert die Planungszeit, da die wesentlichen Weichen zu Anfang der Planung gestellt und nicht zum späteren Zeitpunkt ggf. umgestellt werden (müssen).

Risikobewertung über Bandbreitenbetrachtung

Mit unserer Kostenschätzung versuchen wir die Preise für den Bauzeitraum vorherzusehen zu dem die Baumaßnahme realisiert werden soll. Die in der Kostenermittlung zu Grunde liegenden Preise fußen notwendigerweise überwiegend aus Statistiken, Erfahrungen die in der Vergangenheit liegen und bestenfalls aus aktuellen Anfragen deren Verbindlichkeit ungewiss ist. Die Reproduzierbarkeit dieser Preise kann nur mit der konkreten Realisierung überprüft werden. Dieses Risiko der Reproduzierbarkeit bewerten wir mit einer individuell auf Positionen oder Bauteile definierten Bandbreite.

noch nicht erfasste Leistungen

Je nach Planungsstand sind noch nicht alle erforderlichen Leistungen bekannt. Wir stellen deswegen in den Kostengruppen Budgets für „noch nicht erfasste Leistungen“ ein. Diese können rechnerisch in Form von Pauschalen oder Prognosen von Lohn-und Material eingestellt werden.

Bildung von Reserven

Beim Bauen und insbesondere beim Bauen im Bestand  empfehlen wir ergänzend zur möglichst genauen Berechnung Reserven einzustellen, die projektspezifisch ausgelegt werden. Hiermit wird das Projektrisiko als Sicherheit beziffert. Diese  Reserve wird in der Kostenschätzung und der Kostenfortschreibung separat ausgewiesen.

Änderungsevidenzen

Soll oder muss das Budget angepasst werden, erfolgt das formell und in der Datenbank über eine sogenannte Änderungsevidenz. Anlass, Erfordernis, Begründung und Höhe von Änderungen vom Antrag über den Entscheidungsvorgang bis zur Freigabe werden auf diese Weise nachvollziehbare Handlungsgrundlage und gehen differenziert in die Kostenfortschreibung ein. Ist ein Nachtrag beantragt aber noch nicht freigegeben wird dieser in der Kostenfortschreibung aufgelistet und wird erst mit entsprechenden Freigaben kostenwirksamer Bestandteil der Kostenprognose. Auf diese Weise wird ein Nachtrag nicht nur in seiner Wirkung nachträglich dokumentiert: Zuerst erfolgt das Erfassen einer möglichen Änderung, danach eine Abwägung z.B. auf Grundlage der Kriterien Qualität, Kosteneinfluss sowie Terminauswirkungen und anschließend eine gemeinsame Entscheidung und Freigabe oder Ablehung, Beauftragung durch den Auftraggeber.

Kostenfortschreibung mit Datenbankprogramm

Wir bedienen uns bei unseren Ausarbeitungen einer Software, mit der wir von der Kostenschätzung und Berechnung über die Ausschreibung und Vergabe bis zur Abrechnung und Kostenfortschreibung  in einer Datenbank arbeiten. Mit jedem neuen Auftrag, Rechnungsfreigabe oder Änderungsevidenz kann eine neue Kostenprognose erzeugt werden. Die Auftraggeber sind somit während der gesamten Projektphase über die Entwicklung der Bau-und Baunebenkosten im Bilde.  Diese Transparenz erlaubt frühzeitige Reaktionen auf sich möglicherweise ändernde Rahmenbedingungen.

Stand 01-2021

folgende Arten der Vergaben sind gängig:

• die Vergabe an einen Generalunternehmer.
• die Vergabe an Einzelunternehmer mittels Einheitspreisvertrag,

GU-Vergabe
Die Vergabe an einen Generalunternehmer (GU) setzt einen abgeschlossenen Planungsprozess und eine detailgenaue Beschreibung des Bauwerks voraus. Diese Beschreibung erfolgt zumeist in Baubeschreibungen, die einen großen Interpretationsspielraum der vereinbarten Qualität zulassen. Eine GU-Vergabe sollte somit erst im Anschluß an eine Einzelgewerksausschreibung erfolgen.

Änderungen während der Bauzeit können nicht mehr durch einen Preiswettbewerb beschrieben werden. Da man aus rechtlichen Gründen wie z.B. Gewährleistung an den GU gebunden ist, kann man in solchen Situationen Nachteile erleiden. Ein Generalunternehmer erbringt in den meisten Fällen nur wenige Gewerke der Leistungen, die er im Auftrag hat, mit eigenen Fachkräften. Ein überwiegender Teil der Leistungen muss durch Subunternehmer ausgeführt werden. Für einen Festpreis müssen diese Fremd-Leistungen entsprechend beaufschlagt werden. Das Hausrecht auf der Baustelle hat nicht der Bauherr sondern der Generalunternehmer.

In Einzelfällen kann eine GU-Vergabe im Interesse aller am Bau Beteiligten liegen.

Einheitspreisvertrag
Die von uns empfohlene Variante (Ausnahmen bestätigen die Regel) ist die gewerkweise Vergabe mittels Ausschreibung und Einheitspreisvertrag. Hier wird der Anbieter auf Basis eines von uns verfassten Leistungsverzeichnisses beauftragt. Mit diesem Verfahren gewährleisten wir, dass Angebote vergleichbar und formell belastbar verfasst werden und nur die erbrachten Leistungen vergütet werden müssen. Auch lassen sich Änderungen während der Bauzeit marktgerecht realisieren. Im Gegensatz zum GU-Verfahren bleibt der Bauherr über die gesamte Bauzeit und bei allen Gewerken der Souverän auf der Baustelle. Der Bauherr hat das Hausrecht und kann im Extremfall einzelnen Unternehmern kündigen.

Bei dem Modell des Einheitspreisvertrages erstellen wir für fast jedes Gewerk Leistungsverzeichnisse. Diese werden von den Unternehmern mit Preisen versehen und an den Bauherrn übergeben. Nach unserer Prüfung und Erstellung eines Preisspiegels geben wir dem Bauherren eine Vergabeempfehlung.

Es ist leider eine gängige Praxis, dass Bauhandwerker gebeten werden die aufwändigen Angebote Ihres Gewerks lediglich auf Basis von Bauplänen  ohne Vergütung, auf eigenes Risiko, zu verfassen. Auf  Basis dieser Angebote getroffene Vergabeentscheidungen fußen meistens auf sehr unterschiedlichen Annahmen und nicht vergleichbaren Angeboten. Das Risiko von nicht berücksichtigten, aber erforderlichen Bauleistungen betrifft am Ende den Bauherrn.  Es entspricht einer Entscheidung nach “Gefühl”.

Bauleitung ist das Zeit-und Qualitäts- und Kostenmanagement während der Bauphase.

Die Leistung lässt sich in Stichpunkten abstrahieren:

• Koordination der Baufirmen
• Abstimmung mit dem Bauherrn
• Qualitätskontrolle am Bau
• Mitwirkung bei Abnahmen
• Koordination der Mängelbeseitigungen
• Rechnungsprüfung mit Zahlungsfreigaben
• Kostenverfolgung
• Führen eines Bautagebuches

Im Abschluss der Fertigstellung erfolgt die Übergabe des Objekts mit Dokumentationen wie Bedienungsanleitungen und Prüfprotokolle sowie die Auflistung der Gewährleistungsfristen. Eine qualifizierte Bauleitung trägt maßgeblich zur qualitätsvollen Ausführung bei.